L’essentiel
- La pompe de relevage de l’immeuble est le plus souvent une partie commune. C’est le règlement de copropriété qui le dit.
- Le syndic doit veiller à son entretien, comme pour le reste de l’immeuble.
- La norme NF EN 12056-4 prévoit un entretien tous les 6 mois en immeuble collectif, et un contrôle chaque mois.
- L’entretien est payé par les copropriétaires, dans les charges. Un propriétaire bailleur ne peut pas le refacturer à son locataire.
Vous avez acheté dans un immeuble, et vous découvrez une ligne « pompe de relevage » dans vos charges ou dans le procès-verbal d’assemblée générale. À quoi sert cette pompe, à qui elle appartient, qui doit l’entretenir et qui paie ?
Voici les réponses, avec les textes qui s’appliquent.
Pourquoi mon immeuble a-t-il une pompe de relevage ?
Parce qu’une partie de l’immeuble — sous-sol, caves, parking — est plus basse que l’égout de la rue. Les eaux usées ne peuvent pas y descendre seules : il faut les remonter.
Les eaux arrivent dans une cuve, souvent placée au point le plus bas du sous-sol. Quand le niveau monte, la pompe se met en route et envoie l’eau vers le réseau public.
Pourquoi il y a souvent plusieurs pompes
Dans un immeuble, on trouve en général une installation à deux pompes, parfois trois ou quatre. Elles fonctionnent en alternance, et l’une sert de sécurité si l’autre tombe en panne. Un immeuble ne peut pas se permettre de rester sans évacuation pendant plusieurs jours.
À qui appartient la pompe de relevage de l’immeuble ?
Au syndicat des copropriétaires, dans la grande majorité des cas. Mais c’est le règlement de copropriété qui fait foi.
Le règlement de copropriété d’abord
C’est ce document qui dit, pour chaque immeuble, ce qui est commun et ce qui est privatif. Il faut toujours commencer par lui.
S’il ne dit rien
La loi du 10 juillet 1965 prévoit des règles par défaut. Une installation qui sert à plusieurs lots, avec ses canalisations, est présumée être une partie commune.
Le cas d’une pompe qui ne sert qu’à un seul lot
Un commerce ou un restaurant en rez-de-chaussée peut avoir sa propre pompe, qui ne sert qu’à lui. Elle peut alors être privative. Là encore, le règlement de copropriété tranche.
Qui doit s’occuper de l’entretien ?
Le syndic. La loi lui confie l’entretien de l’immeuble, et la pompe de relevage commune en fait partie.
Loi du 10 juillet 1965 — article 18
Le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
En pratique, le syndic signe un contrat avec une entreprise de maintenance, suit les visites et organise les réparations. En cas de panne qui menace l’immeuble, il peut faire intervenir une entreprise sans attendre l’assemblée générale.
Combien d’entretiens par an faut-il prévoir ?
Deux par an pour un immeuble collectif, selon la norme NF EN 12056-4. Et un contrôle simple chaque mois.
| Type de bâtiment | Entretien complet | Contrôle de fonctionnement |
|---|---|---|
| Immeuble collectif (copropriété) | Tous les 6 mois | Chaque mois |
| Maison individuelle | Tous les ans | Chaque mois |
| Local commercial ou industriel | Tous les 3 mois | Chaque mois |
Le contrôle mensuel
Il est simple : on observe au moins deux démarrages complets de la pompe. Elle doit se mettre en route, vider la cuve, puis s’arrêter seule. En copropriété, vérifiez qui s’en charge : ce point doit être clair dans l’organisation de l’immeuble.
Ce que fait le technicien à chaque visite
Nettoyage de la cuve, vérification du flotteur, du clapet anti-retour, de la roue de la pompe et des raccordements électriques, puis essais. Le détail des opérations est repris dans cette checklist d’entretien d’une pompe de relevage, utile pour vérifier ce que l’entreprise fait réellement lors de ses passages.
Norme ou loi ?
En France, les normes sont « d’application volontaire » (décret du 16 juin 2009), sauf si un arrêté les rend obligatoires. La fréquence de 6 mois est donc la règle de l’art reconnue par la profession. Ce qui est obligatoire, c’est que le syndic entretienne l’immeuble. Et s’il néglige la pompe, la copropriété en supporte les conséquences.
Que doit contenir le contrat d’entretien ?
Aucun texte n’impose de contrat type pour une pompe de relevage, contrairement aux ascenseurs. C’est donc à la copropriété de bien le relire.
Points à vérifier avant de signer ou de renouveler :
- Le nombre de visites par an, et ce qui est fait à chaque visite.
- Le délai d’intervention en cas de panne, et si une astreinte est prévue le soir et le week-end.
- Ce qui est compris : main-d’œuvre seule, ou aussi les petites pièces (flotteur, clapet, joints).
- Le rapport écrit remis après chaque passage, pour garder une trace.
- L’alarme : qui est prévenu en cas de niveau haut, et si elle fonctionne pendant une coupure de courant.
Qui paie, et comment c’est réparti ?
Les copropriétaires, selon l’utilité que la pompe présente pour leur lot. L’entretien courant passe par le budget annuel. Un remplacement se vote en assemblée générale.
La répartition entre copropriétaires
Loi du 10 juillet 1965 — article 10
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. »
Le règlement de copropriété fixe la clé de répartition. Les tribunaux considèrent qu’un copropriétaire paie même s’il n’utilise pas l’équipement, dès lors qu’il a la possibilité de s’en servir.
Entretien ou remplacement : budget ou vote
| Dépense | Comment elle est payée | Texte |
|---|---|---|
| Contrat d’entretien, visites, petites réparations | Budget prévisionnel voté chaque année | Loi 1965, art. 14-1 |
| Remplacement d’une pompe, travaux sur l’installation | Vote en assemblée générale, hors budget | Loi 1965, art. 14-2 et décret du 27 mai 2004 |
| Intervention urgente pour sauver l’immeuble | Le syndic peut la décider seul | Loi 1965, art. 18 |
Ce qu’il faut retenir
La pompe de relevage est un équipement discret, mais l’immeuble en dépend. Si elle s’arrête, les eaux usées n’ont plus d’issue.
Vérifiez qu’un contrat d’entretien existe, qu’il prévoit deux visites par an, et qu’une alarme prévient quelqu’un en cas de problème. Si ce n’est pas le cas, mettez le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Questions fréquentes
Le locataire paie-t-il l’entretien de la pompe de relevage ?
Non. Un propriétaire ne peut refacturer à son locataire que les charges listées par le décret du 26 août 1987, et cette liste est limitative. La Cour de cassation a jugé que l’entretien des pompes de relevage des eaux usées n’en fait pas partie (Cass. civ. 3e, 27 mai 2003, n° 01-12.002). Le propriétaire bailleur garde cette dépense à sa charge.
En cas de panne, qui paie les dégâts dans les caves ou le parking ?
Si la pompe est une partie commune, c’est en principe le syndicat des copropriétaires. L’article 14 de la loi de 1965 prévoit qu’il « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ». Il peut ensuite se retourner contre un responsable, par exemple l’entreprise de maintenance. Pensez aussi à déclarer le sinistre à votre propre assurance.
Où trouver le contrat d’entretien de la pompe ?
Dans le carnet d’entretien de l’immeuble. Le décret du 30 mai 2001 impose au syndic d’y indiquer les références des contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, avec leur date d’échéance. Tout copropriétaire peut le consulter.
Un acheteur peut-il savoir si la pompe a été entretenue avant de signer ?
Oui. Le carnet d’entretien fait partie des documents qui doivent être remis à l’acheteur d’un lot de copropriété (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation). Les procès-verbaux des dernières assemblées générales sont aussi utiles : ils montrent si des pannes ou un remplacement ont été discutés.
Combien de temps dure une pompe de relevage ?
Sa durée de vie est souvent estimée entre 8 et 10 ans. Elle dépend de la qualité de la pompe, de la fréquence d’utilisation et surtout de la régularité de l’entretien.
À qui l’alarme de la pompe doit-elle être reliée ?
À quelqu’un qui peut réagir vite. Les reports d’alarme par téléphone peuvent envoyer un SMS à plusieurs numéros, par exemple le gardien, le syndic et l’entreprise de maintenance. Vérifiez qu’elle fonctionne aussi pendant une coupure de courant : certains modèles n’ont pas de batterie.
Que faire si le syndic ne fait pas entretenir la pompe ?
Commencez par en parler au conseil syndical. Tout copropriétaire peut aussi demander qu’une question soit inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic (article 10 du décret du 17 mars 1967), en joignant un projet de résolution.
Sources
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — articles 3, 10, 14, 14-1, 14-2 et 18
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 — article 10
- Décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 — contenu du carnet d’entretien
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 — charges récupérables ; Cass. civ. 3e, 27 mai 2003, n° 01-12.002
- Décret n° 2009-697 du 16 juin 2009 — article 17 (normes d’application volontaire)
- Code de la construction et de l’habitation — article L721-2
- Norme NF EN 12056-4 — fréquences d’entretien des stations de relevage
Cet article donne des informations générales. Il ne remplace pas la lecture de votre règlement de copropriété ni l’avis d’un professionnel du droit.
